В Испании применимы различные виды договоров аренды жилой недвижимости, в зависимости от ее назначения, и каждый из них имеет свои особенности. Собственникам сдающим в аренду необходимо быть ознакомленными с характеристиками каждого из видов аренды, завися от этого не только юридическая безопасность собственника и его права и обязанности по отношению к арендатору, но также и объём обязанностей перед администрацией и особенности налогообложения. Наиболее распространёнными видами договоров аренды жилой недвижимости являются:

  1. Аренда жилья (Arrendamiento de vivienda).
  2. Сезонная/краткосрочная аренда (Arrendamiento de temporada).
  3. Туристическая аренда (Arrendamiento de uso turístico).

1. Аренда жилья.

Это договор или соглашение между арендодателем – собственником недвижимости и арендатором, которым первый передает право пользования жильем второму, для которого арендуемая недвижимость будет являться постоянным/основным местом проживания.

До марта 2019 года законодатель предоставлял арендатору, при условия выполнения ним своих обязательств по договору, право проживать не менее 3 лет, автоматически продеваясь договор аренды по истечении каждого годового периода. По договорам аренды жилья подписанным после 6 марта 2019 года, согласно изменениям в Законе 29/1994 о Найме Городской Недвижимости (Ley de Arrendamientos Urbanos, далее LAU), утвержденным Королевским Законодательным Декретом 7/2019 от 1 марта, сейчас этот срок составляет:

– если собственник недвижимости физическое лицо – МИНИМУМ 5 ЛЕТ

– если собственник юр. лицо – МИНИМУМ 7 ЛЕТ

Т.е. договор аренды автоматически продлевается по окончании каждого годового периода, за исключение случаев, в которых арендатор известит собственника о своем нежелании продлевать договор аренды (срок предусмотренный законом – минимум за 30 дней до истечения очередного годового периода).

По истечении срока 5 лет (или 7 лет в случае собственника- юр лица), если ни одна из сторон не известит другую как минимум, для собственника за четыре месяца до окончания срока, и для арендатора за 2 месяца, о своем нежелании продлевать договор аренды жилья, он ПРОДЛЕВАЕТСЯ АВТОМАТИЧЕСКИ И В ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ДЛЯ СОБСТВЕННИКА ПОРЯДКЕ НА ПЕРИОД СЛЕДУЮЩИХ 3 ЛЕТ.

РАСПОСТРАНЕННОЙ ОШИБКОЙ СОБСТВЕННИКОВ в целях обезопасить себя от невозможности расторгнуть договор ранее установленного законом срока, является подписание договоров аренды жилья сроком менее чем на год, например на 11 месяцев, ЭТО ТАКЖЕ НЕОСМОТРИТЕЛЬНО КАК И БЕЗПОЛЕЗНО, если арендатор пожелает настаивать на продлении срока аренды – имеет на то полное право, и собственник не сможет ему воспрепятствовать, так как определяющим фактором является не срок аренды а ее назначение, то есть если из договора свидетельствует что речь идет о аренде жилья, то есть места, которое будет является для арендатора постоянным/основным жилищем, это означает что на него распространяется действие вышеуказанных положений законодательства защищающих арендатора в отношении минимальных сроков, так как речь идет о удовлетворении одной из основных потребностей человека – в жилище/крове над головой. Этот критерий многократно подтвержден обширной судебной практикой.

В этих целях для собственника применим следующий вид договора аренды:

 

2. Сезонная/краткосрочная аренда (Arrendamiento de temporada).

При таком виде аренды, арендатор удовлетворяет потребности в проживании на определенный период времени, продолжительность которого согласована в договоре самими сторонами и без возможности применения указанного выше минимального срока, определенного законодателем. Счет может идти на месяцы или годы, также предусматривать продление, заключаясь договор для проживания на период, например учебы, работы в этом населённом пункте, в связи с разводом, для отдыха и т. д.

Как было упомянуто, срок договора сам по себе не является определяющим фактором аренды недвижимости в качестве жилья или сезонной аренды, определяясь в зависимости от того, нужна эта недвижимость арендатору как постоянное/основное, или же временное жилище.

Поэтому, что бы не возникало проблем с интерпретацией, в тексте договора следует указать что идет речь о сезонной аренде, или не являющейся арендой жилья:

1) В связи с переездом: по работе, учебе, после развода и т.д.

2) Для времяпровождения и отдыха: курортный сезон, сезон рыбалки, летний сезон или зимний сезон, проведение отпуска.

Настоятельно рекомендуем, чтобы в контракте было указано:

– Адрес постоянного места проживания арендатора и если он прописан по нему.

– Мотив временной аренды, и как можно более подробно. Например, если это в связи с работой, указать срок трудового договора.

– Что недвижимость НЕ сдается в аренду с целью удовлетворения потребности арендатора в постоянном жилье.

Кроме того, следует иметь в виду, что в случае если арендатор оформит прописку (empadronamiento) по адресу сдаваемой в аренду недвижимости, получив при этом Certificado de empadronamiento, и на его имя будут переоформлены договора жилищных услуг (вода, электричество, телефон и т. д.), данные обстоятельства при отсутствии грамотно отредактировонного договора с учетом вышеперечисленных рекомендаций, могут свидетельствовать о том, что по факту это аренда жилья.

Несмотря на вышесказанное, важно подчеркнуть, что прописка (empadronamiento) является правом и обязанностью, регулируясь ее предоставление каждым отдельным муниципалитетом,  во многих из них заявитель обязан представить либо договор аренды, либо договора жилищных услуг (вода, электричество и т. д.). Во многих муниципалитетах, если заявитель является арендатором, требуется согласие владельца-арендодателя.

В этом последнем случае, если собственник не желает давать согласие на прописку арендатора, последний может запросить в мэрии Volante de empadronamiento, являющийся информативным документом, подтверждающим место проживания в данное время, но не свидетельствуя о постоянном проживании.

Volante de empadronamiento действителен для оформления документов личности, регистрации транспортных средств, зачисления детей в учебные заведения, оформления социальных пособий, по безработице, и иных действий, при которых Certificado de empadronamiento не требуется.

 

 3. Туристическая аренда (Arrendamiento de uso turístico). 

Аренда туристической недвижимости заключается в передаче во временное пользование жилища, имеющего мебель и необходимые для проживания предметы обстановки, позволяющие его немедленное использование, и предлагаемого или рекламируемого по каналам туристических предложений на платной основе, и на которую распространяется нормативное регулирование туристического сектора Автономного Сообщества на территории которого недвижимость расположена.

До 2013 года не было различий между описанной в пункте 2 сезонной арендой и туристической, будучи обе подчинены положениям Закона О Аренде Городской Недвижимости (LAU).

С вступлением в силу Закона 4/2013, de flexibilización del mercado de alquiler de viviendas, были внесены изменения в LAU, статья 5 которого исключила из сферы влияния данного закона туристическую аренду, передав компетенцию нормам, регулирующим туристический сектор, и Автономным Сообществам.

Практически все Автономные Сообщества разработали свои обязательные к исполнению нормативные правила, систему контролей и санкций за их неисполнение, которые необходимо знать и соблюдать каждому собственнику.

В следующих публикациях остановимся подробно на реквизитах предъявляемым к туристической аренде, регистрации туристической недвижимости, формах ведения деятельности и требованиях к отчетности, расскажем в каких случаях возникает НДС и когда применяется та или иная его ставка, плюсах и минусах ведения деятельности с НДС и т.д.

Ознакомьтесь с нашими услугами по исполнению налоговых обязательств владельцев испанской недвижимости и ведению отчетности по доходам от аренды. Если у Вас возникнут вопросы по обязательствам и отчетности в связи с владением недвижимостью и сдачей в аренду, мы в Вашем распоряжении что бы предоставить исчерпывающий и аргументированный ответ.

Подробнее о наших услугах